まず、アメリカでは中古不動産の価格が下がらない。日本だったら建築後２０年以上経過した建物は値打ちがありません。値打ちがないどころか解体費用を負担して欲しいとまで言われます。ところがアメリカの場合、中古で２０年経過した不動産でも新築時と比較して殆ど値が下がらないそうです。
これを利用した節税策があります。築後３０年くらい経過した家を購入して賃貸します。所得を計算する際に賃料収入から固定資産税や管理費等経費のほかに減価償却費を引くことができます。アメリカの不動産所得の計算でも減価償却費の計算に合っては日本の耐用年数を適用します。木造建物の耐用年数は２２年です。築後３０年の建物だと耐用年数を経過していますね。この場合、中古資産の耐用年数は２２年の２０％すなわち４年として計算します。仮に、この中古建物が１億円でそのうち建物が７千万円だとするとこの建物の減価償却率は０．２５つまり１、７５０万円の減価償却費が計上できることになります。家賃収入は仮に利回りが７％だとしても年間７００万円、これから減価償却費と経費を差し引くと１千万円以上のマイナスが出ることになります。そして、このマイナスを他の所得と通算することができます。
この不動産を５年以上所有していれば譲渡した際は長期譲渡所得となり、キャピタルゲインに対して２０％の率で課税されます。ところが、高額所得者の場合、住民税を入れたところの税負担率はは５５％になります。つまり、簡単に言えばこの例の場合、建物価額７千万に対する５年間の節税額が３千８百５０万円、そして売却した際の譲渡にかかる税は１千４００万円となり差額２千４百５０万円節税できることになります。
ただし、この節税スキームに対しては会計検査院が指摘しており改正されることになるかもしれません。