夫が死亡し、相続財産について協議中です。

　相続財産のうち、夫生前中に夫と一緒に暮らしていた住宅があります。この 住宅が建っている土地も夫名義で、この土地を売ってしまおうかと思っていま す。

ただ、住宅が相当古いので、住宅を取り壊して、土地を売る計画です。

私自身、夫が死亡した後は、子供の家におり、そのまま同居することになりま した。 未分割の状態で住宅を取り壊し、土地を売却することは可能でしょうか。 可能である場合、居住用財産の譲渡特例3,000万円控除の適用を受けることは できますか？

 

1. 住宅の取り壊し
   未分割の状態で住宅の取り壊しは可能です。ただし、トラブルを避けるには 相続人全員の同意を得る方がよいでしょう。
   
2. 土地の売却 　
   土地の売却については、相続による所有権移転登記が完了していない限りは 出来ません。亡くなった方が契約の当事者になることはあり得ません。
   従って、遺産分割協議において取得者を確定させるか、または法定相続分に よって所有権移転登記をしなければなりません。
   
3. 居住用財産の3,000万円の特別控除の特例
   居住用財産の3,000万円の特別控除の特例は、自己の居住の用に供していた 場合に限り適用出来ます。
   
   　 従って、ご主人が死亡されこの土地建物が奥様の所有となった日以後に、奥 様がこの不動産物件に居住していない場合には、この特例の適用を受ける事は 出来ません。
   
   　 相続開始後、奥様が少しでも居住し、その後に奥様が土地建物を取得（相続） した場合には、建物を取り壊した後の譲渡でも特例を受ける事が出来る可能性 があります。 　居住用土地等のみの譲渡の場合（家屋を取り壊した場合）には、以下の要件 を満たせば特例の適用は可能です。
   
   　 ア.　 取り壊した日から1年以内に土地の売買契約が締結され、居住しなくな
   　 　　　 った日以後3年が経過する日の年末までに譲渡すること
   　 イ. 　家屋を取り壊した後、売買契約締結の日まで、貸付その他の用に供し
   　　　　 ていないこと
   
   参考条文： 　措置法第35条　 　措置法通達35-2